Borettslag: Svar på det du lurer på

Du kan eie en bolig på flere måter, blant annet enebolig, sameie, aksjeleilighet og borettslag. I denne artikkelen tar vi for oss sistnevnte. For hva vil det egentlig si å bo i et borettslag – og har det noe å si for deg som allerede eier eller skal kjøpe leilighet? Les videre og bli litt klokere.

Hva er et borettslag?

Når du kjøper leilighet i et borettslag, blir du en andelseier i borettslaget. Det betyr i praksis at du eier din egen bolig og deler bruksretten til fellesarealer med naboene dine. Borettslag er definert og regulert i borettslagsloven.

Visste du at: borettslagsleilighet og andelsleilighet er det samme?

Hva er fordelen med borettslag?

Det er mange fordeler med å være andelseier i et borettslag. En av dem er at du slipper å betale 2,5 prosent av kjøpesummen i dokumentavgiften til staten. Borettslag er tuftet på fellesskap. Her deler andelseierne på felleskostnader. Vedlikehold av bygningene og fellesarealene, vaktmestertjenester og kommunale avgifter er ofte inkludert i felleskostnadene.

I tillegg er det strengere regler for utleie av bolig. Det fører til mindre utskiftning av beboere. Derfor opplever mange det som stabilt og trygt å bo i et borettslag.

 

Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

De viktigste forskjellene mellom borettslag og sameier gjelder eierform, finansiering og mulighet for utleie. I et borettslag eier du en andel med eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig, mens borettslaget eier tomten og det som er bygget på den. I et sameie eier du en seksjon, det vil si at du har eiendomsretten til din seksjon. Uansett om du velger å kjøpe bolig i et borettslag eller sameie, får du eksklusiv bruksrett til egen bolig.

Det er noen vesentlige forskjeller på borettslag og sameier:

Felleskostnader

I borettslag kommer boligene stort sett med fellesgjeld. Derfor fremstår kostnadene som høyere enn i sameier. Her er det viktig å tenke på at felleskostnadene inkluderer både renter og avdrag på fellesgjeld, driftskostnader og kommunale avgifter med mer. I et sameie betaler du som seksjonseier de kommunale avgiftene selv.

Når du kjøper en bolig i et borettslag, består kostnaden ved kjøpet av to deler: kjøpesum og andel fellesgjeld. Det kan være en fordel at du ikke trenger å skaffe hele kjøpesummen selv, men kan få ta del i rimelig felles finansiering. Noen borettslag har inngått avtale med långiver og forretningsfører om mulighet for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Dersom borettslaget har etablert en slik ordning, kan du nedbetale hele eller deler av din andel fellesgjeld, og deretter få lavere månedlige felleskostnader fordi du ikke lenger skal betale din andel av rente og avdrag på felleslånet.

Vedlikehold

I borettslag er det vanlig at vedlikehold finansieres ved at man tar opp et nytt felleslån. Banken kan få pant i borettslagets eiendom, og man får derfor gode betingelser på lånet. Et slikt felleslån vil som regel føre til at de månedlige felleskostnadene per andelseier øker. I et sameie har man ikke den samme muligheten til å ta opp felleslån. Det betyr at vedlikeholdet må finansieres gjennom banklån, oppsparte midler eller ved at seksjonseierne må innbetale ekstra beløp. Lån til sameier er ikke sikret med pant i eiendommen og har derfor høyere rente enn lån til borettslag.

Hvem kan kjøpe leilighet i borettslag?

Hovedregelen i borettslagsloven er at hver andelseier kun kan eie én andel, og at kun fysiske personer kan være andelseiere. Loven åpner imidlertid for at staten, fylkeskommuner og kommuner kan eie inntil 10 prosent av andelene i et borettslag eller seksjonene i et sameie.

Hva kan styret i et borettslag bestemme?

Når du bor i borettslag, har du bruksrett til din egen leilighet. Bygningene og tomten eier du sammen med naboene dine. Sammen bestemmer dere over fellesarealer og tomt.

På den årlige generalforsamlingen velger beboerne et styre som har fullmakt til å håndtere den daglige driften og ta avgjørelser som er nødvendige for å vedlikeholde bygninger og fellesarealer. Det betyr at styret kan bestemme ganske mye i det daglige, men det er generalforsamlingen som bestemmer over styret. Hvis du er misfornøyd med noe styret bestemmer, kan du melde det til styret. Hvis det er store uenigheter, blir det sak på generalforsamlingen.

På en generalforsamling går styret gjennom regnskapet, og det stemmes eventuelt over forslag til endring i vedtekter og andre saker som er innmeldt.

Kan styret i et borettslag nekte utleie?

Ja og nei. Utleie må godkjennes av styret. Styret kan bare nekte hvis de har en saklig grunn til det. Dersom du har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, har du opparbeidet rett til å leie ut boligen i opptil tre. Det skal da mye til å nekte godkjenning, og det er da bare forhold ved leietakeren som kan være saklig grunn, for eksempel at vedkommende tidligere er kastet ut på grunn av bråk, eller lignende.

Det er likevel mulig å leie ut bolig i borettslag hvis du har en tungtveiende grunn, for eksempel om du midlertidig skal jobbe i utlandet, skal studere i en annen by, eller skal i militæret. Den grunnleggende forutsetningen er at eier skal vende tilbake og selv ta boligen i bruk etter en periode borte. Styret kan og skal nekte videre utleie, dersom forholdet ikke lenger er midlertidig. Dersom du ønsker å overlate bruken av boligen til barn, barnebarn, foreldre eller besteforeldre, kan du gjøre det – så lenge du måtte ønske.

I et sameie er det mulig å investere i en eierseksjon for å leie den ut. I et borettslag skal den som eier andelsboligen være den som bor i den. Det er hovedprinsippet, og derfor er det begrensninger på utleie i borettslag.

Kan borettslaget nekte husdyr?

Ja og nei. Som hovedregel kan borettslaget ha forbud mot dyr. Dette står i vedtektene eller ordensreglene. Det betyr likevel ikke at forbudet er absolutt. Som beboer gir loven deg mulighet til å ha dyr hvis:

1. Det er gode grunner til at du ønsker eller trenger å ha husdyret
2. Husdyret skal ikke være en ulempe for naboene dine

Hvis det oppstår en konflikt, veies disse faktorene opp mot hverandre. Noen borettslag praktiserer at man må søke om dyrehold. Det kan skyldes begrensinger i antall dyr, hvilke dyr som er tillatt og lignende. Det er vanskelig å nekte noen å holde én innekatt, så lenge denne ikke er til sjenanse for naboene.

Kan jeg leie ut borettslagsleilighet på AirBnb?

Andelseieren kan leie ut hele andelen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året, uten at det søkes godkjenning om dette fra styret. Det kan være regulert i vedtektene at det må gis informasjon til styret av hensyn til HMS.