Kan bli vanskeligere å hyblifisere i sameier

Foto: Nadia Frantsen

Tekst: Line C. B. Bjerkek – NBBL

Det er verken uvanlig eller ulovlig at en gjeng studenter eller andre som ønsker å bo i kollektiv, leier hvert sitt lite rom i én leilighet, hvor de deler stue, kjøkken og bad. Men etter hvert har såkalt hyblifisering blitt et økende problem for boligsameiene og de som bor der, særlig i de større byene.

Hyblifisering er ikke et juridisk begrep, men beskriver oppdeling av store leiligheter i mange mindre rom for utleie. Dette kan føre til overbefolkning av leiligheter ved at boligen bebos av langt flere enn den opprinnelig er beregnet for. Overbefolkede leiligheter og elendige boforhold har flere ganger blitt avdekket i media.

Dette leder erfaringsmessig til dårligere bomiljø, da ansvaret for leiligheten pulveriseres med så mange beboere. Det følger gjerne husbråk og støy med som følge av den intensive bruken. Det innebærer også ofte en for høy belastning på teknisk infrastruktur i bygget, som avløp, bruk av vann og høyt strømforbruk. Ikke minst ser man ofte at tekniske krav, særlig til brannsikring, ikke er ivaretatt på en tilfredsstillende måte.

Foreslår at sameiet må godkjenne oppdeling av leiligheter

Hyblifiseringstrenden har gitt økte muligheter for den mer useriøse delen av eiendomsbransjen, som er mer interessert i lettjente penger enn å tilby gode og sikre boliger. Dessverre ser man ofte at dersom boliger først er ombygget til mange hybler, så gir det så stor kontantstrøm at det ikke er lønnsomt å endre boligen tilbake til en normal bolig igjen. I noen sameier med en overvekt av større boliger, har det medført en stor grad av hyblifisering innenfor samme sameie, som f.eks. i Groruddalen i Oslo.

Dette er bakgrunnen for Stortingets anmodningsvedtak, og rammen for det lovforslag som ble presentert i Statsråd rett før jul i fjor. Lovforslaget er ment å gi både kommunen og de enkelte boligsameier verktøy for å hindre hyblifisering. Dette innebærer blant annet at kommunen får mulighet til å legge inn forbud mot oppdelingen av boenheter i  kommuneplan og reguleringsplan, og at årsmøtet i sameier må godkjenne en slik oppdeling med 2/3.

For boligsameiene betyr dette at de øvrige seksjonseierne gis en mulighet til å hindre denne typen intensiv bruk av boligene, fordi det ofte fører til et dårligere bomiljø.

Det er forskjell på hyblifisering og en enkel forandring

I forarbeidene til bestemmelsen sier departementet at en viss oppdeling kan være «vanlig» og tillatt, f.eks. å dele opp et tidligere større rom, som soverom eller en ekstra stue, i to rom, slik at det etableres flere soverom i leiligheten. Det må imidlertid være både kjøkken og stue igjen, som felles oppholdsrom i boligen. Dette kan være endringer som er naturlig å gjøre dersom familien vokser, og man trenger et ekstra soverom.

Det skal altså noe mer til enn en enkel forandring av boligen, og det skal fremdeles være mulig å bo i et kollektiv eller legge til rette for en ekstra verdensborger.

Antall soverom skal vurderes opp mot størrelsen på boligen. Vurderingen skal være objektiv, og det skal derfor ikke ha betydning om det finnes flere hyblifiserte leiligheter i det samme boligsameiet eller området sameiet ligger.

Manglende søknad om store endringer er mislighold

Hvis seksjonseier ikke søker om godkjenning av årsmøte til denne typen endringer, vil det være et mislighold av dennes plikter som seksjonseier i sameiet. Mislighold i form av husbråk eller ulovlig ombygging uten tillatelse må forfølges av styret etter reglene om mislighold, og kan resultere både i krav om tilbakestillelse og ileggelse av salgspålegg.

I tillegg kommer at byggtekniske endringer både kan være søknadspliktige til bygningsmyndighetene og til sameiet som sådan, etter andre regler. En ombygging som dette kan også utløse krav om bruksendringstillatelse, fordi leiligheten etter ombygging ikke lenger samsvarer med den brukstillatelsen som opprinnelig ble gitt. Det er seksjonseierens ansvar å sørge for at dette er i orden.

Forslaget ligger til behandling i Stortinget.