Fordeling av felleskostnader

Fordeling av felleskostnader er et stadig tilbakevendende tema, særlig når nye typer kostnader skal betales. Hvem skal egentlig betale for hva – og hvordan skal kostnaden fordeles mellom disse?

Artikkel av advokatfullmektig Mads Langeland og advokat / partner Knut Hodneland – Bing Hodneland advokatselskap

Utgangspunktet – og noen forskjeller mellom borettslag og eierseksjonssameier

Utgangspunktet for fordeling av felleskostnader er at alle kostnader fordeles etter den fastsatte fordelingsnøkkelen. Den som eier en loftsleilighet betaler sin andel ved utbedringen av dreneringen som fører til fuktighet i kjellerleilighetene, og kjellerleilighetene betaler sin andel ved utbedringen av taktekkingen som fører til lekkasje inn i loftsleilighetene.

Fra det utgangspunktet er det en rekke unntak, og et utvalg av disse skal vi se nærmere på her.

Det er store likheter i regelverket som gjelder fordeling av felleskostnader i henholdsvis borettslag og eierseksjonssameier.

Den største og viktigste forskjellen er nok at man i borettslagene kan kreve en oppdatering av fordelingsnøkkelen dersom endringer av boligene eller eiendommen fører til en vesentlig endring av verdiforholdet mellom boligene. Det kan kanskje særlig være aktuelt der noen enheter i borettslaget har bygget ut eller på, og andre ikke har gjort det. Bestemmelsen om dette i borettslagslovens § 5-19 har ikke noe motstykke i eierseksjonsloven.

I eierseksjonssameiene er eierbrøken som utgangspunkt satt en gang for alle. Det er eierbrøken som utgjør grunnlaget for fordelingen av felleskostnader med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene. En endring av eierbrøken vil kreve full enighet – altså tilslutning fra samtlige eiere, og en endring eller innføring av en ny fordeling av felleskostnader gjennom vedtektene vil kreve samtykke fra dem som skal betale en høyere andel av felleskostnadene enn eierbrøken tilsier.

For den videre gjennomgangen tar vi utgangspunkt i situasjonen for eierseksjonssameiene.

Sameiebrøken

Alle seksjonseiere eier en forholdsmessig andel i sameiet. Sameiebrøken angir den andelen, og vil som hovedregel være utslagsgivende for omfanget av seksjonseierens forpliktelser ovenfor de øvrige seksjonseierne, så vel som sameiets kreditorer. Brøken gjelder også ved fordeling av eventuelle inntekter.

Felleskostnadene

Eierseksjonsloven angir i § 29 det utgangspunktet at «kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader». Felleskostnader er med andre ord avgrenset mot særkostnader, som er de kostnader som direkte kan tilbakeføres til en bestemt bruksenhet (seksjon) og bruken av den.

Løpende kostnader som sameiet har med forsvarlig drift av eiendomsmassen vil være å anse som felleskostnader, da disse kostnadene ikke relaterer seg direkte til de enkelte seksjonene. Eksempler på slike kostnader er ytre vedlikehold av bygningsmassen, vedlikehold av innvendige fellesarealer, utgifter knyttet til bruk av fellesarealer, kommunale avgifter, strøm til fellesareal, bygningsforsikring, samt administrative utgifter, herunder forretningsførerhonorar.

Fordelingen

Loven fastsetter at hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken, og det åpnes for avvik fra dette ved kun to tilfeller: dersom særlige grunner taler for en fordeling etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk, samt i tilfeller der de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Borettslagsloven har tilsvarende bestemmelser.

Rettspraksis viser at unntaket «særlig grunner» skal tolkes meget snevert, og har blant annet fastslått at fordeling etter nytte «i liten grad er aktuell for kostnader knyttet til eksisterende anlegg». I praksis vil det si at unntaket ikke får anvendelse for vedlikehold – både reparasjon og utskiftning – av eksisterende fellesareal og felles infrastruktur, slik som fasade, tak, trapper, heiser og ventilasjonsanlegg for å nevne noen eksempler. Motstykket her er nye fellestiltak som bare kommer enkelte bruksenheter til gode, slikt som en heis som bare betjener enkelte etasjer eller tilsvarende. Slike kostnader er det normalt grunnlag for å særfordele.

Forbruksunntaket er det fastslått at er aktuelt først og fremst der forbruket kan måles. Eksempler på slikt målbart forbruk er vann og varme, såfremt sameiet som helhet blir fakturert for tjenesten. Det har også utviklet seg en praksis for særfordeling av kostnader til tv/bredbånd pr bruksenhet fremfor etter brøk, et standpunkt som langt på vei kan begrunnes med at kostnadens størrelse er knyttet til antallet boliger og ikke størrelsen på disse.

At forbruket kan måles gir ikke i seg selv en rett til å avvike fra sameiebrøken. For at unntaket skal komme til anvendelse må det også foreligge «særlige grunner», som typisk vil relatere seg til misforholdet mellom seksjonens prosentmessig forbruk av en tjenesten og seksjonens prosentmessige del av felleskostnadene. Er dette misforholdet stort nok vil vilkåret «særlige grunner» være oppfylt.

Det siste typetilfellet der  fordeling av felleskostnadene kan avvike fra sameiebrøken er de tilfellene der de berørte seksjonseierne samtykker til avviket. Skal dette være en varig ordning må det i eierseksjonssameiene også vedtektsfestes.

Som en slags nødventil er det greit å kjenne til at hvis man har en situasjon der vedtektene har fastsatt en fordeling som er tilstrekkelig urimelig så kan man kreve at domstolen vurdere gyldigheten av denne. Det kan kanskje være aktuelt hvis det er fastsatt at en seksjon ikke skal bære kostnader overhode, eller en svært liten del av disse holdt opp mot størrelsen på seksjonen.

Aktuelt eksempel – elbil-lading

Markedandelen for elbiler og ladbare hybrider har vært – og er – sterkt stigende over hele landet, og med en slik vekst i andelen av bilparken her til lands vil behovet for ladepunkter vokse tilsvarende. Lovgiver har lyttet til krav om tilrettelegging for dette også internt i borettslag og eierseksjonssameier der den enkelte bilist ellers ikke uten videre kan ta seg til rette og etablere et ladepunkt.

Avhengig av eksisterende strøminntak og infrastruktur kan imidlertid opprettelse av ladepunkter fort bli en dyr affære. Dette gjelder spesielt dersom eiendommen har en strømkapasitet begrenset til mer tradisjonelt boligbehov, som allerede utfordres av platetopper med induksjon og annet moderne utstyr som har blitt mer vanlig med årene. Installasjon kan være en kostbar affære, og spørsmålet er da hvem som skal ta regningen?

Lik rett i borettslag og sameier til å lade

I eierseksjonssameier og borettslag vil strøminntaket være beregnet for å dekke behovene for flere boenheter, og er dermed å anse som en felles infrastruktur. I eierseksjonssameier har seksjonseiere med elbil i snart to år – såfremt styret ikke har hatt saklig grunn for å nekte – kunnet kreve å få anlegge ladepunkt i tilknytning til sin parkeringsplass, eller andre steder som styret anviser. Fra nyttår fikk også andelseiere i borettslag samme mulighet.

Samtidig som retten ble innført for borettslagene ble det tydeliggjort at samtlige andelseiere og seksjonseiere med parkeringsrett på eiendommen – selv de som ikke disponerer egen plass – kan kreve at ladepunkt etableres. Styret vil også i slike tilfeller bare kunne nekte hvis det foreligger en saklig grunn til det.

Hvem skal betale?

Installasjon av ladepunkter vil kunne være et kostbart tiltak. I boligselskaper, både borettslag og eierseksjonssameier, vil det som ellers i samfunnet være ulike oppfatninger om behovet for ladepunkter og ikke minst om hvem som skal dekke kostnaden. Regelverket om rett til etablering av ladepunkt løser det spørsmålet i noen tilfeller, men gir ikke noe klart svar på de mer detaljerte spørsmålene vi ser at oppstår i det enkelte særtilfellet.

Oppgradering av strømnettet

Er eksisterende strømnett ikke rustet for elbillading, vil sjansene være store for at strømnettet må oppgraderes. En oppgradering av det lokale strømnettet er ifølge lovgiver et tiltak som kommer alle beboerne til gode, idet oppgraderingen også vil kunne gi bedre kapasitet til boenhetene.

Stortinget har dermed bestemt at oppgraderingskostnaden som den klare hovedregel skal dekkes av fellesskapet som en fellesutgift. Etter forarbeidene gjelder dette «uavhengig av om den enkelte disponerer ein parkeringsplass eller ikkje», og må forstås dithen at alle – inkludert enkelte som ikke har mulighet til å parkere – skal være med på kostnaden.

Retten til å kreve ladepunkt er likevel ikke helt ubetinget. Blir kostnadene ved tiltaket svært høye, vil styret ha saklig grunn til å avslå kravet om etablering av ladepunkt. Vi er kjent med tilfeller der utvidet kapasitet krever ny transformatorstasjon, med tilhørende kostnader i millionklassen.

Avhengig av hvor mange som skal dele en slik kostnad kan dette tilsi at styret har en saklig grunn til å avslå, og spørsmålet om etablering av ny infrastruktur bør da behandles på årsmøte eller generalforsamling.

Infrastruktur frem til ladepunktet

For å kunne benytte et ladepunkt må det legges til rette for elbillading, hvilket betyr at strømanleggets infrastruktur må tilpasses. I tillegg kan det være behov for å anlegge føringsveier for elektriske kabler. Hvorvidt en eier plikter å delta i denne kostnadsposten må ifølge lovgiver vurderes konkret, men forarbeidene angir likevel noen utgangspunkt.

Eiere som hverken har eller vil kunne få nytte av at det blir lagt til rette for elbillading, bør holdes utenfor – typisk der alle parkeringsplassene er forbeholdt noen utvalgte personer. Merk at unntaket ikke uten videre gjelder for eiere som ikke har bil eller elbil. Disse vil fortsatt ha en teoretisk mulig rett til å parkere, og dermed kunne dra nytte av tiltaket – om enn i fremtiden eller etter et eierskifte.

Innkjøp av ladepunkt og montering av dette

Hvorvidt fellesskapet skal stå for kostnadene med innkjøp og montering av selve ladepunktet – «ladeboksen» – må etter vår vurdering bero på hvor ladepunktet monteres. Blir ladepunktene satt opp på et område som alle har tilgang til, slik som en gjesteparkeringsplass eller parkeringsplass uten faste plasser, vil det være å anse som et fellesgode og dermed en fellesutgift.

Også her vil enkelte eiere kunne holdes utenfor, vurdert på lik linje som i avsnittet ovenfor. Skjer installasjonen i tilknytning til parkeringsplasser som kun én eller noen bestemte eiere har tilgang til, skal kun disse eierne stå for disse utgiftene.

Strømforbruk

Etter lovgivers syn er det helt klart at den som benytter ladepunktet skal betale for strømforbruket. Dette kan eksempelvis gjøres ved å avtale et fast månedlig beløp som tillegg til felleskostnadene eller ved å fakturere brukeren direkte for strømbruken. Der det benyttes en månedlig fastpris, må en likevel være varsom med å sette prisen for lavt eller for høyt. En for lav pris vil være en form for subsidiering, og kan etter omstendighetene stride med likhetsprinsippet som gjelder i både eierseksjonsloven og borettslagsloven. Tilsvarende vil en for høy pris kunne fremstå som et forsøk på å få tilbake felleskapets investeringskostnader – og vil dermed kunne være en omgåelse av formålet med den opprinnelige kostnadsfordelingen. Enkelte modeller for finansiering av installasjoner der de aktive brukere gjennom strømprisen nedbetaler det som skulle vært felles installasjonskostnader vil dermed kunne være i strid med loven.

Særtilfellene

Det er likevel ikke til å legge skjul på at de føringene lovgiver har angitt og som vi har beskrevet foran hovedsakelig retter seg mot A4-tilfeller, hvor det er nokså klare utfall. Lovgiver har valgt å ikke ta stilling til mer kompliserte situasjoner, eksempelvis tilfeller der oppgradering av strømnettet kun vil komme noen andeler eller seksjoner til gode. I og med at strømnettet er en eksisterende installasjon kan det tale imot at den snevre unntaksbestemmelsen om fordeling av felleskostnader etter forbruk eller nytte i både eierseksjonsloven og borettslagsloven kommer til anvendelse, og at kostnadene da skal fordeles etter vanlig eierbrøk eller fordelingsnøkkel.

For en eier av ny bensinbil eller en eier som ikke har bil overhodet vil det nok likevel kunne oppfattes som dypt urimelig. Hvor grensen går i slike tilfeller før unntaksbestemmelsen kan påberopes av de øvrige vil nødvendigvis måtte bli endelig løst i domstolene i årene som kommer.

BORIs forvaltede boligselskap får en halvtime gratis bistand hos Bing Hodneland.

Les mer om Bing Hodneland her.